编辑同志：我名下唯一一套房屋价值90余万元，一直自己居住。近日一自称李某的突然找上门来，说我已分家另过的儿子半年前向其借款，用我的房屋作抵押，可我对此并不知情。因儿子逾期未还款，他要我必须在半个月内腾房，变卖我的房屋抵债。请问我儿子的行为有效吗？我必须要变卖我的房产吗？

读者：罗晓英

罗晓英读者：《担保法》第三十八条规定：“抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。”《物权法》第一百八十五条指出，设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。《最高人民法院关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见（试行）》第112条、第113条规定，债务人或者第三人向债权人提供抵押物时，应当订立书面合同或者在原债权文书中写明。以自己不享有所有权或者经营管理权的财产作抵押物的，应当认定抵押无效。依法你儿子的行为属于无权处分，同时你既没有与李某签订抵押合同，事后亦没有予以追认。根据《物权法》规定，不动产抵押，还必须办理抵押登记，抵押权自登记时设立。未经登记，不得对抗善意的第三人。你儿子擅自抵押你房子的行为无效。