为积极探索和创新物业纠纷多元化解工作机制，近日，芜湖市三山经开区人民法院法官巧用“望闻问切”四步工作法，通过查明物业纠纷当事人之间的“痛点”，精准发力化解多起物业纠纷矛盾。

芜湖A公司是辖区内物业公司，因多次向张某等业主催缴物业服务费后未果，故诉至法院。考虑物业纠纷通常呈现群体性特征，当事人之间情绪对立严重，且个别业主拒交物业费，其他业主也会纷纷效仿，如个案处理不妥当，极易造成潜在案件的产生。为实质性解决该类案件，承办法官通过“望”实情、“闻”诉求、“问”证据、“切”症结，推动该起纠纷顺利化解。

“望”实情。承办法官多次实地走访调查，初步了解案涉小区的环境卫生、绿化养护、公共秩序维护等物业服务情况。

“闻”诉求。物业纠纷案件当事人情绪对立严重，承办法官为准确掌握双方诉求，把准矛盾点，通过电话、现场传唤等方式充分听取当事人意见。业主认为，不缴纳物业费是因对物业服务不满意，前期自家房屋出现渗水等问题，物业公司拒绝履行维修义务。A公司则认为，房屋渗水属于房屋质量问题，不属于物业服务范围，拒绝维修。

“问”证据。承办法官不仅认真核实当事人的诉求是否有证据支持，更结合其诉求进一步通过走访小区其他业主等方式深入了解案情以及物业公司的日常服务情况。

“切”症结。查明案件事实后，承办法官清晰地向张某等业主释明，“根据物业服务合同约定，物业公司对于共有部分系协助维修义务，如系其专属区域房屋渗水，应找开发商主张其权利，如系共有部分，应由物业公司先根据维修和更新、改造项目提出使用建议，再由专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主讨论同意申请住宅专项维修资金”，因而，业主的上述辩解不能作为其拒交物业费的理由。另一方面，承办法官与A公司也进行了充分沟通，明确指出物业合同纠纷的特殊性，若能借此契机解开业主们心中的“症结”，化解彼此间的矛盾与误解，那么后续物业费的收取工作也有望能更加顺畅地开展。

A公司随即主动安排工作人员前往张某等业主家中现场查看漏水情况，对于渗水不严重的，物业公司当场承诺维修，对于渗水严重的，也明确表态将积极协助申请住宅专项维修资金。不出数日，A 公司经理专程来到法院，欣喜地告知承办法官张某等几位业主已全部足额缴纳此前拖欠的物业费。该起案件的解决，不仅确保了物业公司的合法权益得到保障，更有效化解了双方矛盾，促进了社区和谐稳定，真正实现了法律效果与社会效果的有机统一。 （刘婷）